住房交易全面降稅！“新政”影響有多大？

一攬子房地產(chǎn)相關(guān)稅收政策迎來優(yōu)化！

財(cái)政部、國家稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部11月13日發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策的公告》（下稱《公告》），包括優(yōu)化住房交易契稅政策，明確與取消普通住宅（下稱“普宅”）和非普通住宅（下稱“非普宅”）標(biāo)準(zhǔn)相銜接的增值稅、土地增值稅優(yōu)惠政策。

國家稅務(wù)總局同時(shí)發(fā)布《關(guān)于降低土地增值稅預(yù)征率下限的公告》，降低土地增值稅預(yù)征率下限。相關(guān)政策自2024年12月1日起施行。

簡單來看，此次政策調(diào)整將加大居民購房優(yōu)惠力度、減輕二手房交易成本、緩解房企財(cái)務(wù)壓力。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，此次政策調(diào)整均屬于降低交易環(huán)節(jié)稅負(fù)。隨著房地產(chǎn)市場從增量時(shí)代轉(zhuǎn)向存量時(shí)代，房地產(chǎn)稅收改革的方向?qū)⑹墙档土鬓D(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅負(fù)，促進(jìn)交易良性循環(huán)。

三部門有關(guān)司局負(fù)責(zé)人指出，結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況，進(jìn)一步調(diào)整優(yōu)化相關(guān)稅收政策，加大支持力度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

以深圳過戶價(jià)1000萬元，90平方米＜建面＜140平方米的二手房舉例，本次政策優(yōu)化前首套和二套契稅稅率分別為1.5%、3%，政策優(yōu)化后首套和二套契稅稅率分別為1%、1%，因此，購買首套住房可以節(jié)省5萬元稅費(fèi)，購買二套住房節(jié)省20萬元稅費(fèi)。

加大居民購房優(yōu)惠

在契稅方面，此次政策調(diào)整主要是加大對住房交易環(huán)節(jié)契稅的優(yōu)惠力度，積極支持居民剛性和改善性住房需求。

《公告》規(guī)定，對個(gè)人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

對個(gè)人購買家庭第二套住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

簡單來說，此次政策調(diào)整后，在全國范圍內(nèi)，對個(gè)人購買家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面積不超過140平方米的，統(tǒng)一按1%的稅率繳納契稅。一線城市不再“區(qū)別對待”。

據(jù)中指研究院測算，以單價(jià)5萬元計(jì)算，住房面積分別為80平方米、100平方米、150平方米，政策優(yōu)化前首套住房契稅稅率分別為1%、1.5%、3%，二套住房契稅稅率分別為1%、2%、3%，而“北上廣深”二套住房契稅稅率均為3%。

政策優(yōu)化后，首套住房契稅稅率分別為1%、1%、1.5%，分別優(yōu)惠0元、2.5萬元、11.25萬元；二套住房契稅稅率分別為1%、1%、1.5%，分別優(yōu)惠0元，5萬元、7.5萬元，“北上廣深”二套住房分別優(yōu)惠8萬元、10萬元、7.5萬元。

調(diào)整“豪宅稅”

降低二手房交易成本

在普宅和非普宅標(biāo)準(zhǔn)相銜接的增值稅、土地增值稅方面，此次政策調(diào)整主要是明確與取消相關(guān)稅收優(yōu)惠政策，降低二手房交易成本，保持房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)穩(wěn)定。

取消普宅和非普宅標(biāo)準(zhǔn)是加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的一項(xiàng)重點(diǎn)改革舉措。此前，個(gè)人銷售住房時(shí)，普宅相對于非普宅享受更大力度的稅收優(yōu)惠政策。由于非普宅通常指別墅、高端公寓、度假村等“豪宅”，相關(guān)稅收政策也被稱為“豪宅稅”。

近段時(shí)間，“北上廣深”四地已陸續(xù)發(fā)文取消或調(diào)整普宅和非普宅標(biāo)準(zhǔn)。本次稅收政策調(diào)整則與各地取消標(biāo)準(zhǔn)的舉措配套。

《公告》規(guī)定，北京市、上海市、廣州市和深圳市，凡取消普宅和非普宅標(biāo)準(zhǔn)的，取消普宅和非普宅標(biāo)準(zhǔn)后，與全國其他地區(qū)適用統(tǒng)一的個(gè)人銷售住房增值稅政策，對該城市個(gè)人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。

對于取消普宅和非普宅標(biāo)準(zhǔn)的城市，《公告》明確，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，繼續(xù)免征土地增值稅。

上海財(cái)經(jīng)大學(xué)公共政策與治理研究院副院長田志偉接受證券時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)指出，普宅與非普宅標(biāo)準(zhǔn)涉及的增值稅政策主要針對二手房交易，有助于降低非普宅的交易稅負(fù)。而土地增值稅更多針對新房交易，且對房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)影響較大，因此，統(tǒng)一、規(guī)范一手房土地增值稅的相關(guān)制度，對房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展具有重要意義。

統(tǒng)一降低預(yù)征率下限

緩解房企財(cái)務(wù)壓力

在土地增值稅方面，此次政策調(diào)整主要將各地區(qū)土地增值稅預(yù)征率下限統(tǒng)一降低0.5個(gè)百分點(diǎn)。

我國土地增值稅實(shí)行預(yù)征制度。為充分發(fā)揮土地增值稅預(yù)征的調(diào)節(jié)作用，稅務(wù)總局于2010年發(fā)文明確了各地區(qū)預(yù)征率下限，其中東部地區(qū)為2%，中部和東北地區(qū)為1.5%，西部地區(qū)為1%。

本次預(yù)征率調(diào)整后，除保障性住房外，東部地區(qū)預(yù)征率下限為1.5％，中部和東北地區(qū)為1％，西部地區(qū)為0.5%。

陳文靜指出，隨著房地產(chǎn)市場的持續(xù)調(diào)整，不少房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地增值稅實(shí)際稅率已經(jīng)明顯降低，企業(yè)不少稅費(fèi)資金處于多繳狀態(tài)，這部分資金如果不能及時(shí)退稅，將增加企業(yè)的資金壓力。

本次統(tǒng)一降低各地區(qū)土地增值稅預(yù)征率下限，有利于降低企業(yè)預(yù)征預(yù)繳的土地增值稅，降低企業(yè)資金壓力，穩(wěn)定企業(yè)預(yù)期。